Рано или поздно перед каждым предпринимателем, который рассматривает посуточную аренду как бизнес, встаёт вопрос: а что дальше? Продолжать искать квартиры, вкладывать свои деньги в залог, аренду и всё необходимое для приёма гостей, работая по модели субаренды? Или попробовать управлять чужими объектами за процент?
Споры на эту тему не утихают, а правда в том, что это не просто выбор, а стратегическое решение, от которого зависит, как будет развиваться ваш бизнес.
Субаренда: проверенная классика для старта и высокой прибыли
С этой моделью знакомы почти все. Вы снимаете квартиру в долгосрочную аренду и сдаёте её посуточно. Разницу между вашими доходами и расходами (аренда, коммуналка, уборка, ремонт, реклама) забираете себе.
Вот главные плюсы субаренды:
- максимальная прибыль с объекта. После того как вы вернёте свои первоначальные вложения, вся чистая прибыль будет вашей. В абсолютных цифрах это почти всегда больше, чем комиссия от управления;
- полный контроль. Вы – хозяин положения. Не нужно отчитываться перед собственником, почему вы потратили на рекламу на 1000 рублей больше или решили купить более дорогие тапочки для гостей. Все операционные решения вы принимаете сами;
- лучшая бизнес-школа. Субаренда – идеальный полигон, чтобы научиться всему. Вы самостоятельно проходите все этапы: поиск объектов, переговоры с упрямыми собственниками, закупку текстиля и средств для уборки, настройку рекламы, решение проблем с соседями и гостями. Этот опыт бесценен для понимания того, как правильно сдавать квартиры посуточно.
Примечание от Суточно.ру: здесь можно прочитать историю ещё одного нашего партнёра о том, как обезопасить себя от потери залога, о расторжении договора в самый неподходящий момент и о посредниках, которые думают исключительно о выгоде.
Есть и минусы:
- нужен капитал. Чтобы запустить одну квартиру, потребуется круглая сумма – аренда за первый месяц, залог, деньги на «упаковку» объекта (посуда, бельё, декор). В Москве это легко может стоить от 200 000 рублей;
- долгая окупаемость. Первые несколько месяцев вы работаете не на прибыль, а на возврат вложенных денег. Этот период может растянуться на полгода и больше.
Пример: вы вложили в запуск квартиры 180 000 рублей. В среднем она приносит вам 30 000 чистой прибыли ежемесячно. Это значит, что первые шесть месяцев вы будете просто возвращать свои деньги и только с седьмого начнёте работать «в плюс».
Управление: путь к быстрому масштабированию без вложений
Используя эту модель, вы берёте в управление чужую, уже готовую к сдаче квартиру. Ваша задача – обеспечить её максимальную загрузку и взять на себя всю операционку. За это вы получаете процент от чистой прибыли, обычно 20–30%.
Примечание от Суточно.ру: как сказать «нет» операционным задачам и от чего ещё можно отказаться, чтобы бизнес стал проще и прибыльнее – читайте в статье.
Главные плюсы управления:
- рост без капитала. Это ключевое преимущество. Вы можете добавлять в свой портфель десятки объектов, не тратя на их запуск ни копейки. Ваш главный актив – репутация и опыт;
- прибыль с первого дня. Никакого периода окупаемости – вы получаете свою комиссию с первого же гостя;
- привлекает инвесторов. Эта модель идеально подходит для собственников, которые купили квартиру как инвестицию и хотят получать пассивный доход, не вникая в детали. Они ищут профессионалов, которым можно доверять.
Не обошлось без минусов:
- меньше денег с одного объекта. Ваши 30% комиссии – это, скажем, 10–15 тысяч рублей. На такой же квартире в субаренде вы могли бы зарабатывать 30000–40000 (зависит от локации);
- отчётность и коммуникация. Вы обязаны вести прозрачный учёт и регулярно отчитываться перед собственником. Иногда приходится объяснять каждую статью расходов, что отнимает время и нервы.
Важно: эта модель управления больше подходит предпринимателям с опытом в бизнесе на посуточной аренде. Вероятность, что собственник доверит вам свою недвижимость, будет выше, если у вас уже есть успешно работающие объекты, хорошие отзывы и отлаженные бизнес-процессы. Без этого убедить владельцев сотрудничать с вами будет сложнее.
Так что же выбрать? Стратегия роста в зависимости от этапа
Как показывает опыт ведущих участников рынка, рассматривающих посуточную аренду как бизнес, спор «субаренда или управление» – ложный. Это – не взаимоисключающие, а последовательные или параллельные пути.
Этап 1: новичок (0–15 квартир)
Рекомендация: субаренда.
Цель – не быстрый рост, а получение реального опыта. Нужно научиться «чувствовать» рынок, набить шишки, собрать первую команду и заработать репутацию. Это ваша «бизнес-школа».
Примечание от Суточно.ру: на старте своего пути вам могут пригодиться советы опытного рантье. Но получить больше информации для развития посуточного бизнеса можно не только от коллег, но и из книг.
Этап 2: опытный предприниматель (15–50 квартир)
Рекомендация: смешанная модель.
Цель – ускоряться. У вас уже есть стабильное ядро из прибыльных субарендных объектов. Начните добавлять их в управление, чтобы быстро наращивать портфель и денежный поток, не замораживая оборотный капитал.
Этап 3: масштабный бизнес (50+ квартир)
Рекомендация: фокус на управлении и поиске «трофейных» объектов.
Цель – брать в управление высокомаржинальные квартиры бизнес-класса, целые апарт-отели и задумываться о покупке собственных активов. Субаренда дала вам имя и опыт. Это был «входной билет» в мир большого бизнеса на посуточной аренде. Пора двигаться дальше.
Три главных вопроса, которые нужно себе задать
Чтобы понять, какой путь ваш.
- Каковы мои амбиции?
Вы хотите создать стабильный источник дохода в 500 тысяч рублей в месяц, чтобы комфортно жить? Или построить многомиллионную империю и стать заметным игроком на рынке недвижимости? Для первой цели может быть достаточно субаренды, для второй – придётся осваивать управление и идти в собственность.
2. На каком я этапе?
Вы только начинаете и у вас три квартиры? Или у вас уже 30 объектов и отлаженная работа команды? Не пытайтесь перепрыгнуть через ступеньку. Новичку – учиться, опытному – масштабироваться: только так!
3. Сколько у меня свободного капитала?
Если у вас есть несколько сотен тысяч, которые вы готовы инвестировать, субаренда может дать хороший возврат на эти деньги. Если капитала нет, но есть опыт и горящие глаза, ваш путь – убедить первого собственника доверить вам квартиру в управление.
Примечание от Суточно.ру: если вы уже выбрали стратегию, и всё шло хорошо, но вы столкнулись с демпингом от конкурентов, узнайте, как не потерять прибыль и эффективно управлять ценой
Подводим итоги
В нашем деле нет универсального рецепта. И субаренда, и управление – это рабочие модели, но у каждой – свои цели и оптимальный этап применения. Я сама прошла этот путь, и в нашей компании есть объекты, работающие по обеим схемам.
Ключ к успеху – не в том, чтобы выбрать что-то одно раз и навсегда, а в том, чтобы понимать, какой инструмент использовать в нужный момент, исходя из своих амбиций, текущего этапа развития и финансовых возможностей.
<blockquote>Начните с субаренды, чтобы набраться опыта, а затем, по мере роста, добавляйте объекты в управление для быстрого захвата рынка.
</blockquote>
